2018年，是中国楼市的关键之年。房地产行业变革的草蛇灰线似有若无，但巨轮转向的引擎轰鸣之声已经渐行渐近。
从2017年到2018年，地产行业行情看似波澜起伏，其核心矛盾在于市场都在追求确定性。
如果你了解房地产行业基本的周期理论和熟悉市场的发展偏好，那么遍览头部房企，分析对比它们的数据结构和业务模块，很简单就能得出一个结论：
中海地产可能是头部房企中为数不多的兼具业绩确定性和方向确定性的标杆房企。
综合来看，中海地产所具备的这种确定性，体现在两个方面：
其一，近期上市房企半年报密集出炉，其中出现频率最高的关键词是“利润”。而在利润指标上，中海一直以来都保持行业领先地位。
与往年财报的数据相比，一个最明显的变化是，市场的竞争逻辑已经从上半场的规模思维过渡到下半场的质量思维。而发展质量取决于盈利增长，本质上也是寻找确定性的体现。
随着“进一步遏制房价上涨”的调控基调确定，地产周期临近顶部区域，卖房子就能赚钱的粗放逻辑或将在中国成为历史。行业周期转化之际，房企对利润有了更加迫切的诉求。
其二，顶层设计密集推出奠定调控基调，驰骋房地产行业十余年的以加杠杆驱动的盈利模式宣告落幕，推动企业转型在实施层面已经有了明显的加速。
在这其中，转型方向的选择则至关重要。相比较于跨界多元化转型，围绕地产主业纵向衍生，在业务协同发展之下持续激活住宅开发业务潜在价值可能是目前最具方向确定性的转型路径。
中海地产最新定位的成为卓越的不动产开发运营集团，目前已经形成“三大产业群战略”，其转型的方向本质上是做与空间有关的生意。
在宏观经济去杠杆的大背景下，房企的竞争将会持续分化。而要想在不确定的周期下寻求更好的发展机遇，市场机会将更多聚焦于具备业绩和方向双重确定性的房企，中海地产的优势明显。
8月23日，中海地产在香港召开2018年中期业绩发布会。
从会上披露的数据来看，无论是盈利增长确定性、业绩锁定性还是转型方向的确定性，中海地产上半年的表现颇有亮点。
我们以中海2018年中期报告数据为基础，给大家提炼出12组必须关注的数据。
这12组数据，既是中海地产自身的真实写照，亦是行业发展的参考样板。
NO. 1｜销售规模：行业一流、增长加速
2018年上半年，在内地一二线城市房价滞涨、销量下跌的形势下，中海地产销售规模实现较快增长，实现合约销售额港币1508.5亿元，同比增长18.5％。
保持适当的销售增长，是房地产企业实现战略扩展的前提和基础，也是中海追求的目标。从数据看，中海上半年的销售业绩增长出现了明显的加速趋势。
据中海地产销售简报公告数据，2018年1-7月，中国海外系列公司的累计合约物业销售约为1738.94亿港元，相当于全年2900亿港元销售目标的60%，目标完成率处于行业前列。
中海地产在多个区域，多个核心城市保持市场领先地位。从上半年各区域的销售情况来看，华北地区、北方地区销售额排名靠前，分别为411.79亿港元和235.05亿港元。
NO. 2｜回款销售金额：逆势创新高
如果说销售额是考验房企规模增长的一个重要指标，那么销售回款则是考核一个房企真正现金流的重要指标。某种程度上，回款额是考验一个开发商经营能力与实力的一个重要表现。
在限购、限签等调控政策以及信贷收紧的影响下，中海地产回款金额逆势创新高，达到港币1341.2亿元，同比增长16.8%；销售回款率达89%。
销售回款的提速意味着中海地产的经营节奏始终保持在一个良性循环的发展阶段。
NO. 3｜盈利能力：对手们远在后面
2018年上半年，中海地产是行业仅有两家净利润超300亿的房企之一；
据半年报数据，2018年上半年，中海地产实现营业收入港币886亿元；实现经营溢利港币357.5亿元，继续保持行业领先的盈利能力。
从目前已披露的房企半年报来看，中海357.5亿港元的经营溢利，目前行业排名第2。
而据历史数据，按照净利润排名，2017年之前的14年，中海地产一直是行业第一名，这是中海地产盈利增长确定性的一个最佳佐证。
NO. 4｜毛利率和核心净利润率：高出行业一倍多
在销售增长确定的前提下，判断房企的盈利增长确定性的核心变量指标是盈利质量。而影响盈利质量的两个指标是毛利率和核心利润率。
毛利率代表了企业在直接生产过程中的获利能力，而核心利润率是指剔除少数股东权益及评估增值收益后的利润率，是反映房地产企业真实盈利能力的最核心指标。
半年报显示，中海股东应占溢利达港币232.2亿元，毛利率达35.8%，净利润率达26.2%。
2017年百强上市房企加权平均净利润率为13.9%，从数据看，中海地产的净利润率高出行业前十平均水平的一倍多。
NO. 5｜净资产：不好意思，还是行业领先
2018年上半年，集团股东权益增厚至2758.8亿港元，每股净资产提升至25.18港元，净资产保持行业领先。
NO. 6｜低负债率：又是行业最低的
中海地产一贯坚持稳健审慎的财务策略，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。
2018年上半年中海地产净借贷比率为28.1%，资产负债率为59.96%。值得注意的是，中海的净借贷比长期维持在40%以下。
NO. 7｜现金储备：手握千亿现金的公司没几个
数据显示，中海地产期末在手现金为港币1279.3亿元。
现金为王是下半场竞争的必备武器，而严格的现金流管理使得中海地产拥有充足的现金储备。
NO. 8｜利息成本：又是行业最低
在房地产信贷收紧的形势下，稳健的财务管控、充裕的现金、低成本融资优势将是中海独一无二的竞争力。
根据数据，中海地产上半年加权平均融资成本4.27%。据亿翰统计，2017年亿翰50房企新增借款平均融资成本上升至6.11%。而中海地产的融资成本一直处在行业最低区间。
NO. 9｜国际信用评级：又是行业最高的
大行评级历来都是重要的投资风向标。2018年上半年，三大国际评级机构给予中海地产行业最高的信用评级：穆迪Baa1╱稳定、标准普尔于BBB+╱稳定、惠誉A–╱稳定。
这反映了资本市场对中海地产在中国房地产市场的领先地位和财务稳健的认同。
NO. 10｜土地支出、土储：再创历史新高
2018年上半年，中海地产因势而变，继续保持较为审慎的投资路径。报告期内，中海累计吸纳土地26宗，新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出港币459亿元。
从2018年的投资安排来看，中海还有超过800亿元的子弹。
截至今年6月底，中海总土地储备8736万平方米，足够保持未来三年快速增长。
另外，中海可持续发展动能还在持续加强。2018年上半年，中海实现新开工面积1597万平方米，同比增长43%；在建面积4456万平米，同比增长56%，超过去年全年在建规模。
这意味着，中海的新开工及在建面积均创下历史新高，货值储备充足，为今明两年的快速增长可期。在现有货值储备中，中海地产近八成布局在长三角，珠三角粤港澳大湾区与战略城市 一二线核心城市。
NO. 11｜商业运营：写字楼之王，增长迅猛
商业物业总收入达港币20.3亿元，同比增长46%。
其中，中海系甲级写字39栋，总运营面积超过230万平方米，是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。
写字楼经济不仅是中海从效益的出发点进行选择的商业战略，也是中海地产加大自身强现金流的一个重要环节。
中海商业制定了未来五年的百亿计划。即在2023年，持有型商业物业总收入达到100亿。这其中，60%以上的租金收入将来自于中海的写字楼。
NO. 12｜创新业务：有序推进，爆发在望
除了加大对现金流业务的培育外。中海也在培育一些未来5-10年内有望爆发的业务。
为了进一步完善城市功能与提升城市能级，现今各级地方政府更加珍惜现有的城市开发用地，所以提高了开发用地出让门槛，对房企全能型综合开发能力提出了更高的要求。
这些全能型能力包括教育、医疗健康、文化、养老等。目前来看，这些业务板块中的部分已开花结果。
文化产业：深圳市当代艺术馆与城市规划展览馆由中海地产建设及运营，是中海与深圳市政府创新实践的城市公共项目。
教育产业：在数百个中海社区内配建了高品质的幼儿园、小学、中学达249所，其中，在东莞、佛山运营管理三所K12学校。
养老产业：中海地产已在北京、天津等地规划与配建多个养老地产项目，2022年计划新建运营100个养老项目。
物流产业：集团在天津滨海新区运营管理占地面积50多万平方米中海物流科技园。
中国海外发展主席兼行政总裁颜建国先生表示：
当前，房地产调控政策将持续不放松，长效机制渐行渐近，市场下行的压力逐步加大。下半年，应对市场的变化，中海发展将敏捷施策、灵活应对，加快开发、加快销售、加快回款，加快持有型商业物业规模发展与收入增长，加强成本管控，精益管理，坚持稳健的财务策略，保持充裕的现金，保持攻守兼备的发展态势，努力实现又好又快的增长，以高质量的发展持续回报广大股东与社会各界。
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