撰文 |翁晓琳 一点资讯房产
稳字当头，依然是中国海外发展有限公司（以下简称中海地产，00688.HK）今年发展的主旋律。
过去几年一直被市场诟病增长相对缓慢，中国海外发展董事局主席颜建国在8月24日的业绩会上做出回应，“我们不为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长。过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相较而言，大家觉得中海发展保守，有些慢。但近几年，公司在保持60%左右的负债率的情况下，销售实现了快速增长。房地产下半场，行业比的是谁能活得下去，活得好，活得久。”
在其看来，公司两年半的增长速度在行业里面是领先的，同时利润规模、利润率在行业内都名列前茅。
数据显示，中海地产今年上半年完成合约物业销售1720.1亿元，同比上升4.2%，完成年度4000亿港元销售目标的43%；对应销售面积954万平方米，上升3.5%；实现营业收入886.3亿元，同比增11%；核心净利润为179.4亿元，同比上升0.3%，净利润率23.2%。
尤其是6月单月，中海系列公司实现销售合约额575.6亿元，同比增长32.3%，创集团单月销售新纪录。
中国海外发展行政总裁张智超解释称：“虽然遭遇了疫情影响，我们坚定要兑现对市场的承诺，今年要达到4000亿港元销售额目标。本身对我们有挑战性，需要我们充分努力，加上市场契机，出现了6月出现历史上最高的销售额的规模，我们跑赢了整个市场的大势。”
今年上半年疫情同样影响了中海地产整体扩充土地储备的速度。按照计划，中海地产全年购地金额是1400亿元，截至6月30日，新增21宗土地，总楼面面积为582万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元，完成目标的37%。
对此，张智超直言还是会继续完成购地目标，而且因为集团回款增速达到8.4%，比较好的在上半年实现经营性现金流为正，“下半年给投资发展流出比较大的空间和余地，下半年抓好供货和销售。上半年新增供货39%，下半年是重点供货阶段，要在61%，不出现疫情重大反复情况下，还是有信心完成4000亿港币的目标。”
今年上半年中海地产抓住了市场分化并存在结构性机会，主力市场向价值更高的一二线城市及核心城市群回归，有效满足了中高端客户的改善需求。北京、上海、成都、广州的销售金额均破百亿元。
然而，四大一线城市中，中海地产的大本营深圳，今年上半年则没有突出表现。实际上，中海今年在深圳将推出4个项目，其中位于坪山的中海万锦熙岸、龙华的中海汇德里已面市，光明的中海寰宇时代、龙岗的中海宝荷项目也将在年内面市，保守估计销售额将超150亿元，有望冲击200亿元。
不难看出，中海地产寄希望于四大一线城市的销售额能达到千亿元。
为此，中海也积极提升一线城市土地储备。截至6月30日，中海集团系列公司拥有总土地储备为9006万平方米，一线城市及港澳占比为14.9%，二线城市为55.9%，同比去年上半年有轻微提升。
尤其是北京、上海、广州也成为中海地产近年来积极扩充土储的城市，截至8月21日，三个一线城市权益购地金额达254亿元，其中北京最多达到192亿元、上海次之为54亿元，广州为8亿元。
今年中海获取的数个大型项目中，上海就有两个，一个是红旗村项目，总投资额达270亿元；另一个则是上海建国东路项目，总投资额达590亿元。而且后者是旧改项目，也是中海地产发展历史上投资规模最大的项目，足以见其在旧改方面加速扩张。
虽然此次张智超并未提及旧改方面新的进展，不过其在3月曾表示，去年中海在旧城改造方面，分别获取了深圳和上海两个“比较重要”的项目。
对于深圳这类土地供应稀缺的城市，旧改虽然操作周期较长，但项目成功后利润率普遍超过40%，因此绝大部分房企都会选择进入旧改市场，中海地产也不例外。
例如上述提到的宝荷项目就是其此前和中信地产交易中的项目，只是当时还获取了另外两个城市更新项目包括中信龙盛广场二期、中信龙腾，目前还未有进一步的消息。
除了旧改外，中海地产今年还多渠道获取土地资源。3月13日，中海地产在官微发布“2020寻地合作计划”，合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。
资料显示，中海地产内部已经专门成立投资拓展及产业合作部。同时，从2月到3月三波“直通中海，直面总部”的全国岗位招聘也在为中海补充新鲜血液，以应对下一阶段更广区域的纵深作战。
扩张中，中海地产依然十分注意控制公司的财务结构。截至6月底，中海的银行及其他借贷为1292.9亿元，应付票据为793.2亿元，有息负债合共为2086.1亿元，其中一年内到期的有息负债为人民币334.4亿元，占有息负债总额的16%。
截至今年年6月30日止，中海银行结余及现金为1113.8亿元，加上未动用银行授信额度362.7亿元，可动用资金达1476.5亿元，资产负债率59.77%，净借贷比率32.95%。
近期市场近期传出对房企融资进一步加强管控，设置三条红线分类监管，颜建国直言“公司内部设定了严格红线，我们是要求有利润的销售，有质量的增长，合理控制负债，不盲目加杠杆。企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快，不急不躁，在严控风险的前提下，全力实现又好又快发展。”
不过颜建国也强调，中海还是要坚守主航道，不盲目进行多元化扩张，“以90%资源投入住宅开发，保持规模利润增长，7-8%投入商业资产运营开发，提升我们抵御周期波动的能力，2%投入到教育、养老、物流、供应链管理等业务，培育未来的利润增长点。”
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