本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
8月23日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海地产”）发布2021年中期业绩报告。今年上半年，中海地产收入1078.8亿元，同比上升21.7%；核心净利润为192.3亿元，同比增长10.9%；股东应占溢利207.8亿元，净利润率达19.3%，同比下降3.9%。
截至2021年6月30日，中海地产的资产负债率为60.2%，净借贷比率33.8%，未踩中“三道红线”中任何一条。报告期内，其加权平均融资成本为3.6%，继续保持行业最低区间。
《中国经营报》记者注意到，今年上半年，中海地产的毛利率为28.5%，同比下降2.1个百分点，但仍保持行业高位。
业绩会上，中海地产副总裁郭光辉坦言，“我们判断，行业利润率将下降趋于社会平均利润率。在这过程中，公司更加看重的是销售净利润率，该指标更能反映企业的核心综合竞争能力，包括对财务费用费率、息率的控制，以及资源获取的能力等。”
不过，中海地产主席颜建国表示，“公司对房地产行业始终抱有乐观的态度。市场短期有波动，但对其中长期的发展始终有信心。”且其强调，中海地产2021年的销售以及投资目标没有变化，公司将继续按照既定目标全力完成。
“三道红线”保持绿档
根据公告，2021年上半年，中海地产连同联营公司及合营公司的合约物业销售额同比增长20.5%至2072.1亿元，对应销售楼面面积为1050万平方米，同比上升10%。
截至2021年6月30日，中海地产股东应占权益从2021年末的3141.5亿元上升4.4%至3280.5亿元，即每股资产净值为29.97元，半年股本回报率达6.5%。董事局宣布，派发中期股息每股45仙。
中海地产（0688.HK）2021年中期业绩发布会
负债方面，截至报告期末，中海地产总借贷金额为2284.5亿元，其中人民币有息负债占比57.3%，一年以内到期负债占比19.8%；银行结余及现金为1174.3亿元；净借贷比率维持于33.8%。
值得注意的是，在影响房企融资的“三道红线”指标上，中海地产保持绿档水平。
今年6月16日，中海地产发行30亿元公司债券。其中，3年期20亿元的票面利率为3.25%，利率创行业同期新低；5年期10亿元的票面利率3.55%，投资人积极认购，全场认购倍数2.5倍。
另外，6月17日，中海地产成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品，全场认购倍数约2.5倍。
据了解，上述CMBS产品基础资产为位于成都金融城核心商务区的中海国际中心，该项目包含10栋近80万平超大体量国际甲级写字楼群，入驻企业超500家，包括微软、甲骨文、宝马中国、巴斯夫、联邦快递等世界500强企业，以及字节跳动、英雄互娱等独角兽企业，租金水平为成都甲级写字楼市场标杆。
8月9日，中海利率2.75%、3.25%完成20亿元公司债发行，品种一债券发行规模为5亿元，票面利率为2.75%；品种二债券“21中海06”发行规模为15亿元，票面利率为3.25%。
不过，近年来，影响房地产行业的政策不止于融资“三道红线”。银行“两道红线”及土地“两集中”供应等出台后，房地产市场迎来深刻的变局。行业的毛利率水平出现普遍下跌，中海地产亦不例外。
数据显示，2019年、2020年上半年以及2020年全年，中海地产的毛利率分别为33.7%、30.6%以及30.05%，2021年上半年，公司的毛利率跌破30%。
郭光辉指出，在行业的利润率下降或趋于接近社会平均利润率的情况下，企业分化剧烈，利润率的波动也较大，“去年有些企业的利润率已低于社会平均水平”。
但颜建国在业绩会上传递了乐观态度。他指出，房地产行业始终在宏观经济上具有重要地位。其次，城镇化率和人口因素等为房地产行业的发展奠定基础。而房地产行业政策始终是维稳方向，有利于其长期发展。另外，从市场实践的层面上看，房地产行业增速较好。
“从上述理由来看，中海对房地产市场还是充满信心。”颜建国表示，“中海认为，坚守房地产行业、坚守主业，未来公司一定能够得到很好的发展。”
逾半拿地额度尚未使用
尽管利润水平出现下降趋势，但颜建国对完成2021年全年目标仍表示“有信心”。
今年3月，中海地产对全年的发展目标设定为：销售目标要在2020年3607.2亿元的基础上，实现双位数的增长；土地投资预算为1650亿元，较2020年的1318亿元增长25%。
根据公告，2021年上半年，中海地产在内地14个城市新增土地20宗；购地金额合计513亿元，权益地价为458亿元；新增货值1104.9亿元，新增总楼面面积为489万平方米。若包含中海宏洋，其在报告期内新增土地49宗，权益购地金额达778.2亿元。如此看来，中海地产的投资预算仍有逾半额度尚未使用。
截至今年6月30日，中海集团系列公司拥有的总土地储备规模为9224万平方米，对应总货值约1.5万亿元。
对于拿地策略，颜建国表示，“在投资策略方面，中海地产继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，我们坚守投资刻度，要求合理的回报。上半年总的来看，拿地比我们预想当中稍微少了一点点，但是投资的纪律比拿地本身更重要，投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况，我们不会为买地而买地，不赚钱的地不会去买。”
“但是我们指引里面有（投资目标），会努力按照这个去完成预算目标。”颜建国称。
记者注意到，今年下半年，中海地产尚有约1100亿元的拿地投资额度。
对于投资策略，中海地产行政总裁张智超表示，集团会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重，“一线城市本身是中海一直在深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强，其销售速度和现金流的表现优于二线和强三线的城市”。
值得注意的是，进入今年下半年，房地产行业“三道红线” 又添“三道补丁”， “试点房企”新增三个监管维度，包括当年拿地金额比不超40%、近三年经营现金流是否连续为负，以及商票数据每月上报。
对此，张智超解释道，“40%购地比指标去年就有，属于‘三道红线’以外的参照，不属于强制性要求。规则要求房企连续三年净现金流不能为负，更多是针对房企业在未达到绿档标准，且在投资上表现比较激进的情况下进行规范，更多是辅助约束和管理。”
“40%里面是不含持有类物业的投资额，把这部分剔除后，中海地产基本上能达到或接近于这个水平，所以我们认为这个指标一方面不具备强约束。另外，总体而言对中海地产的影响不大。”张智超称。
（编辑：赵毅 校对：翟军）
相关新闻
