中国房地产企业在香港资本市场掀起的一波并购、借壳潮，是一年多以来中国房地产行业持续的热点。去年，万科、招商、金地先后并购香港上市公司，今年，绿地、万达亦迈出同样的步伐。这些行业巨头的重大战略性发展举措，正是在学习、效仿中海地产在2010年对蚬壳电器（00081.HK，已更名为中海宏洋）的并购。
中海地产作为榜样的力量远不止于此，尽管在规模上逊于万科，但万科总裁郁亮多次强调要向中海学习。向中海学习，不仅是因为中海地产一直保持行业利润第一，更因为“工科中海”对房地产全业务链的精益管控能力。
连续十年入选中国蓝筹地产企业的中海地产，是中国房地产行业值得学习的榜样。
并购整合与跨越式发展
中海地产开创了中资房地产上市公司并购同行上市公司的先河，并购后的三年，中海宏洋的跨越式发展，点燃了众多内地房企对港股市场并购的热情。
完成并购后3年左右的时间，中海宏洋从不足10亿的年度销售额，跃升至2012年的135亿港元，承继了中海地产卓越的绩效管控能力，中海宏洋2012年净利润达到24亿港元。中海宏洋由此前一家声名低微的上市公司，进入中国房地产行业前20强。经营业绩的高速增长得到了资本市场的高度认同，并购以来，中海宏洋的市值增长了8倍多，达到目前的240亿港元。而中海宏洋的土地储备亦由并购前的约230万平方米，增长至目前的超过1000万平方米。今年前5个月，中海宏洋实现销售合约额约66亿港元，继续保持强劲增长。
中海地产的并购激励了内地实力房企的纷纷效仿。但众多追随者的并购，可能仅仅只是为了打通香港资本市场的融资通道，如万科、招商地产、金地；或者是为了借壳上市，如绿地、万达。中海地产并购的高明之处则在于三点：
其一，中海地产的并购是服务于企业战略发展，而非为并购而并购。与众多追随其后而展开并购的内地房企不同，中海地产一直拥有中港两地融资优势，在香港资本市场深耕20余年，中海地产是首家获得标普、穆迪给予投资评级的中资房企，两大机构一直给予中海以中资房企最高的资信评级，并伴随中海地产的业绩增长而不断提升。今年4月11日，穆迪将中国海外(00688.HK)发债人评级，由”Baa2″级上调至”BaA1″；4月22日，标普将中国海外无担保优先债券的债务发行评级由“BBB”上调至“BBB+”。国际投资机构的认同，使得中海地产一直拥有行业领先的融资成本优势，而有中国海外背书，中海宏洋亦获得相应的融资优势。
其二是并购对象的同业资产价值差异。并购之前的中海宏洋拥有约230万平方米土地储备及物业，并购之后，中海地产高效的整合令其迅速产生极为可观的效益，在并购完成的2010年，中海宏洋即实现净利润10亿港元，2011年达到18亿港元。而前述同行企业的并购，则因为并购对象的房地产存量资产过小，大多数仅仅获得一个上市公司“壳”，其高速成长还需要很长的等待期。
其三是中海地产对并购对象清晰的定位与高效的协同发展。中海地产在并购之前主要致力于包括港澳在内的一、二线城市的发展，中海宏洋则定位于三线城市的发展。过去几年，大量房企纷纷涌入四线城市，而去年又大规模退出。中海地产则一直未涉足四线城市，中海宏洋也是优选经济实力强、人口基数较大的三线城市。这一市场波动，再次证明了中海地产对市场的前瞻性把握能力，以及对中海宏洋的精准定位。两家上市公司的协同发展，中海地产既能确保在一二线城市获得可观的利润，又能通过向三线城市的扩展，实现规模增长。
高效的团队与精益的管控
多年以来，中海地产的效益创造能力独步业内，引发同行研究并开始学习其在众多方面的管理运营经验，包括直接猎取中海的人才。
近几年，众多高负债运营、大规模扩张的房地产企业，开始主张中国房地产进入下半场，要精细化运营，而中海地产恰是行业精细化管控的标杆。以建筑起家的中海地产一直坚持精品战略，成就了“工科中海”的市场口碑，这一优势一直为竞争对手孜孜以求。中海地产一向以开发主流城市主流地段的精品著称，过程管控的能力优势进一步提升了产品价值。中海地产在产品背后的各个环节中，打磨雕琢：从买地投资、设计营销、建筑施工到营销策划、售后服务与物业管理等房地产开发全过程的价值链体系，皆一一考量推演，精益管控。多年来，中海地产的楼盘项目所获的国际、国内专业奖项领先行业。2012年，中海地产旗下项目再获8项詹天佑大奖，截至目前，中海地产获得詹天佑大奖累计达50项（金奖29项、单项奖21项），中国建筑工程鲁班奖7项，国际地产奖12项，产品品质持续保持领先。
专注于中国主流城市的精品，为中海地产拓展了价值创造的空间。而就内部运营管理而言，中海地产在成熟、规范的香港市场浸淫多年的经验，成就了严谨、审慎、规范的公司治理，由此而衍生的一系列管理经验与原则，通过高效的管理团队，因适应市场且严谨的执行，确保了中海地产稳健的高速增长。业内已经熟知，中海地产坚持稳健的财务管控，严格控制借贷比率，确保充裕的现金流，在高潮时能抓住机遇顺势而上，在低潮时则能稳健经营；中海地产的成本控制能力一直为行业羡慕，依托完善的集中采购管理与信息化管控平台，中海地产的管理费用、营销费用一直保持业内最低水准。
拥有众多运营管理经验与优势的中海地产，过去十年的年均净利润复合增长率超过40%，这一指标在业内首屈一指。今年1-5月，中海地产的经营业绩继续强劲增长，累计实现销售合约额648亿港元（约合人民币512亿元），已完成全年销售目标的六成以上，稳居行业前三名。
企业的运营管理优势的缔造，归根结底是人才优势。正如标普的分析师陆枫所说：“中国海外比其同行更能经受市场波动期的考验，该公司业务增长稳定，拥有强劲的业务执行能力。”标普表示：我们对中国海外的企业风险状况评估“满意”。
但事实上，直接的效仿与学习还不够，众多竞争对手直接瞄准中海地产的人才。多年前有专门针对中海人才的“海盗计划”，如今，被猎取的中海地产人才，已分布于众多实力房企。人才流失，是中海地产必须不断面对的挑战。
文章来源：经济观察报。
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