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2014年，中海地产涉足房地产30年，是中国内地最早从事商品房开发的房企，堪称穿越行业周期的标杆。对中海地产发展历程的简要梳理，对其企业素质的剖析，在市场调整甚至转折的当下，对即将开启的中国房地产下半场，对中国房地产行业具有典范的借鉴意义。这也是中海地产连续11年荣登中国蓝筹地产企业的原因所在。

30年中海地产

在周期性极强的房地产行业，身在其中的企业，其兴也勃焉，其亡也忽焉。在中国内地房企中，中海地产是唯一一家涉足房地产30年的公司，30年的经历与经验，足以令中海在穿越市场周期方面傲视群雄。
作为源起于香港的中资房企，中海于1984年涉足房地产，是年，香港前途明朗化，激发了中海由承建逐步进入房地产领域。在随后的几年，中海在香港风生水起，并逐步进入了内地“北上广深”四个一线城市。1992年，中海于香港联交所上市，再次助推了其跨越发展，到1996年，中海已跻身于香港主流开发商前列。是时，中国内地房企，包括万科在内，刚刚起步。这一阶段的发展，奠定了中海两项重要的企业素质：以承建业务起家的中海，拥有丰富的工程管理经验，树立了“工科中海”的市场口碑；源于香港，国际市场的先进经验与规范化管理，使得中海持续引领行业创新。

过去20年的时间，中海地产是唯一一家经历两次全球性经济周期波动的房企。“97亚洲金融风暴”之际，中国房地产市场尚处于起步发展阶段，真正的商品房改革于次年才启动，且当时中国尚未“入世”，全球性金融风暴对中国经济的影响纵深有限。而中海则在香港市场经历了“97亚洲金融风暴”，并遭遇重大挫折。经历数年置之死地而后生的调整后，自2002年开始，中海地产进入高速增长期，其净利润连续12年增长超过20%，这一持续增长率在行业内一骑绝尘。经历与经验对企业是一种财富，正因为经历了“97亚洲金融风暴”的洗礼，2008年全球金融风暴来临时，中海更具经验优势。2008年，包括万科在内的房企的规模与利润大幅下滑，中海是唯一一家保持增长的大型房企。而且，正是利用这次行业拐点，中海随后并购了同行上市公司（后更名为中海宏洋），再次跨越式发展，引领了中资房企收购香港上市公司的风潮。经历两次重大周期考验，造就了中海地产穿越行业周期的能力：长期保持行业最稳健的财务状况，在规模发展上，中海地产保持行业一流，不争先、不恐后，奉行有质量的规模增长，不在市场高涨期为规模而规模，不在市场低潮期资源不足、畏首畏尾；在经营管理上直指企业的本质与核心，为股东创造利润，持续保持行业盈利能力第一。迄今为止，中海地产是唯一家净利润突破200亿港元大关的中资房企，2013年，中海地产的净利润达到230.4亿港元。

持续领跑的素质

过去30年发展的经历与经验，成就了中海地产作为穿越行业周期的标杆。当下，中国房地产市场正由高歌猛进过渡至中速发展阶段，市场调整、行业整合的大幕已经开启。中海地产所具备的四大素质，令其有足够的实力与能力，持续领跑下半场。

首先是穿越行业周期的能力。如前所述，中国房地产百强企业中，绝大部分是借势于过去房地产黄金十年而突飞猛进，大多只经历了2008年的大周期波动，而其后的“四万亿”令很多企业幸免于难，非市场化的政策、非企业自身能力挽救了大批房企。在市场转折的当下，房企必须依靠自身能力独自面对，胜算几何？在市场下行、销售艰难的今年，中海地产前五个月销售合约额达560.7亿港元，完成全年目标的40%，已是不俗的业绩。而且，在不经意间，中海的商业地产规模已蔚为可观，中海地产已经构建了中海系写字楼、环宇城购物中心、中海星级酒店三大商业地产系列，持有型商业物业运营面积接近100万平方米，抵御市场风险的能力进一步增强。

其次是资金实力。中海一直拥有中港两地融资平台优势，尽管近几年大批内地房企于香港上市，也获得了境外融资渠道，但中海作为恒生指数成份股，其融资规模远较后来者大，融资成本远较后来者低。过去两年，中海累计发债25亿美元，债券平均利息不到5%，且连续两年成功发行30年期美元债，中海也是唯一一家发行30年期债券的中资房企。大量内地房企境外发债周期较短、成本高出一半至数倍。2013年，中海地产整合母公司旗下的中建地产，母公司的支持，亦为中海地产逆周期的发展增加了筹码。

第三是产品力。市场下行，客户将更加挑剔，行业高涨期泥沙俱下的产品将不再有市场。而中海地产已牢固树立了“工科中海”、“中海精品”的市场口碑，其销售均价保持行业领先。迄今为止，中海地产旗下楼盘获得的詹天佑大奖超过50项，获奖数量保持行业领先。

第四是全业务链精细管控能力。房地产开发链条长、周期长，投资、设计、施工、销售、财务、风险管控等都需要极强管控能力，在行业利润丰厚的阶段，各种跑冒滴漏的损失尚未影响大局，但在利润持续走低的阶段，精细化管控能力将决定企业的生死。中海实现了在严酷的成本管控下出精品，实现高于行业平均水平的售价，这是中海地产盈利能力第一的核心所在。而正因此，中海地产是行业人才挖角的重要对象，素有行业黄埔军校之称。而且，中海旗下拥有规划设计公司、建材生产公司，亦为其在行业利润走低，通过自身产业链的整合、内部挖潜，提升盈利能力。

历史即使不会重演，其节奏也总是押韵的。中国房地产市场深刻的变局已拉开序幕，面对市场变局与行业整合，唯有那些有能力穿越行业周期的企业方能笑到最后。