（乐居财经 温姑娘 发自香港）
8月23日14：30分，香港岛雨转多云，JW万豪酒店外阴着天。寸头、黑色直身西装、老干部企业家形象深入人心的中海地产（00688，HK）主席兼行政总裁颜建国带领执行总裁罗亮、新增财务总监吕世杰与副总裁郭光辉，出席公司2018年半年报业绩会。
汇报分三部分，业绩、目标、市场。当家人颜建国上任这一年半以来做了不少事，各方数据小快步上升。截止6月底，实现合约销售额港币1508.5亿元，同比增长18.5%。营业收入港币886亿元；实现经营溢利港币357.5亿元，净利润达港币232.2亿元，净利润率达26.2%，继续保持行业领先。
净借贷比率28.1%，资产负债率59.96%，截止六月底在手现金1279.3亿港元，颜建国表示手头上现金准备充裕，等待的就是即将到临的下半场机会。
此次发布会重点透露两个信息：一是下半年楼市严控不松，不排除有更进一步的政策出台；二，房地产开发规模见顶，主动降速成为主旋律，未来拼利润，拼运营。
拼规模时代结束，利润永远是做生意之本
过去数年间，中海地产在净利润率和净利润额的表现上居同行前列。据2018年中报显示，实现合约销售额港币1508.5亿元，上半年营业收入港币886亿元，净利润达港币232.2亿元，净利润率达26.2%，毛利率达35.8%。
这个赚钱能力有多强，对比同期位列前茅的各大房企，万科上半年销售额3047亿元，净利润91亿，毛利率18.6%；碧桂园销售额高达4000亿，净利润163亿元，毛利率25.6%；华润上半年销售947亿元，股东净利88.5亿元，毛利率48.1%；龙湖971亿元，净利润66.9亿元，毛利率37.1%。
翻译过来就是，规模大的赚钱没中海地产多，毛利率高得成本管控能力不如中海。成本管控包括拿地的成本、建安成本、财务成本、营销费用和行政管理费用等。中海地产的融资成本、行政支出等费用一直处于行业低位。
据2018年年中报告披露，中海地产融资成本为4.27%，这一数据与去年齐平。同为央企的华润置地加权平均融资成本4.41%，略低于中海。民营企业中的融资成本较低的如龙湖，则控制在4.5%左右。
新开工及在建面积创历史新高 1.5万亿货值够吃三年
在最重要的土地粮食储存方面。上半年累计购入土地26 宗，新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664 万平方米），地价总权益支出港币459.5亿元，该项开销只占年初预计资金1350亿的34%。
对于买地节奏调整，颜建国表示这与现有的市场行情密切相关。在中海地产判断下半年会有四大特点。一，长效机制建立渐行渐进，打破市场对房价长期上涨的预期，短期市场观望情绪会加重；二，房企供给侧改革将持续推进，商品房总量增长受到抑制，房企扩张将逐步放缓；三，行政调控会继续加码；第四，货币政策稳健，在行业资金偏紧，个人按揭贷款利率上升，总量在减少。
出于以上四点考虑，接下来中海在投资方面将更加谨慎，“宁愿不投，也不愿错投”。去年颜建国提出2020年达4000亿目标，截止六月底，公司总土地储备8736万平方米，目前储备货值约1.5万亿，管理层表示能够确保战略目标的实现。
另外新开工及在建面积创历史新高。上半年，公司实现新开工面积1597万平方米，同比增长43%；在建面积4456万平米，同比增长56%，超过去年全年在建规模。
长租公寓时机未到 等待弯道超车机会
值得注意的是，在今年各家中期报告是无论主动还是被动都出现了降速要求。报告期内，龙湖合同销售额达971.0亿元，较上年同期增长4.8%；万科上半年实现销售额3046亿同比增长9.9%；碧桂园也提出了放缓发展的口号。
这在颜建国看来，中央下决心要解决房地产问题，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。从今年土地供应结构来看，共有产权房、保障房、人才房、长租公寓等土地在增加，商品住宅用地都配套安排保障性住房等。如果未来商品房在整个房地产市场总量保持不变或者微涨情况下，随着多主体供应、多渠道保障供应的力度加大，商品房市场比例会逐步缩小。
中国房地产开发商规模从千亿到六千亿，只不过短短六年时间。在业内看来，未来开发见顶，想要保持公司实现可持续的发展，必须更改赛道，实现多元化运营、创新业务的挖掘。未来开发商拼的不是规模而是运营能力。
中海一贯持秉持做生意最为实在的道理：不赚钱的不做。因此近近风风火火的长租公寓项目，中海也只是被动持有，从未有大规模迈进的动作。颜建国回应称，长租公寓真正的时机还没到来，国家具体细化政策并未全面出台，经济帐现在还算不过来。但中海在响应号召，搭建团队培养运营能力。并希望在长租公寓运营方面走出一步，今年预计开业约 6个项目。
长租公寓中海热情不高，但商业与写字楼办公则是他的一个强项。在众多开发商中，中海的运营能力是少数能与华润置地进行硬PK的玩家。
上半年，本集团持有型商业物业总收入达港币20.3亿元，同比增长46%，其中，中海系甲级写字38栋，总运营面积超过229万平方米，是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。集团拥有环宇城、环宇荟、富华里等综合购物中心12家，星级酒店12家。本集团另有5个轻资产运营的商业项目，运营面积28.2万平方米。集团联合办公品牌Officezip推出新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。
房地产行业整体下行，行业集中度正在提升，这是一个不争的事实。虽然中海在利润指标的表现上较为均衡，但在行业变局下，它的规模已经逐渐被成长更快的房企抛在身后。颜建国曾在业绩会上针对上述问题指出，这是由于中海目前总的净利润额规模已经很大，在如此巨大的情况下，其追求的是净利润总额持续的，稳定的提高。
在这快周转的时代里，在笔者看来，越是稳健，越有弯道超车的机会。毕竟寒冬才开始，亲历过金融周期的中海知道，黑暗时代远未到来。我们都必须更加敬畏市场。
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