如何打赢一场战争？
你需要精良的装备，这是胜利的外在工具。
你需要优秀的士兵，这是胜利的内在动因。
武器与士兵，能够拿下一场战役。但要赢下整场战争，更重要的是，要拥有卓越的战略决策能力。
国内房地产行业，拥有战略决策能力的房企不多，央企中海地产是其中之一。
如今国内诸如京沪深厦等大型城市，正逐步迈入住房的存量时代。
所谓存量房时代是指，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1时，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，则宣告着基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这就是说我们离存量时代越来越近。数据显示，2017年有23个城市已经全面进入了房地产存量时代，全国二手房交易规模达到5.9万亿元。
如果说过往房企关注增量是解决“从无到有”，那么关注存量就是实现“从有到优”。“从有到优”则一定伴随着对竞争主体更高的要求，一定意味着竞争加剧，乃至优胜劣汰。
如何做好城市更新，就是房企在地产下半场，在存量时代生存与发展的关键。
中海在这样的历史节点上，发布了《中海城市更新白皮书》。
据我们所知，这是业内首份有关城市更新内容的白皮书。
白皮书凝结了中海这一老牌央企对于城市更新工作的所有思考。其在白皮书里，对我国从建国以来不同的城市更新阶段做了全面梳理，阐述了当前阶段我国城市更新工作的困难，并且为如何破局提供了思路。
如果你是一家从未涉及城市更新工作的小白房企，那么中海的白皮书将会成为你涉及该领域的纲领与指导性文件。
如果你是普通的吃瓜群众，那么我为你梳理了中海在白皮书中的15大观点，助你了解中海地产如何实现城市土地的“从有到优”。
1
2017年，中国城镇化率已达到58.5%，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，未来的城市建设将呈现出快速发展与结构调整并举的格局。
中国的大型城市，发展的重点正由“城市扩张”转向“城市更新”。城市更新将重塑城市可持续发展空间，是城市迈向卓越的必经之路。
2
城市更新不是简单的改造和重组，还体现着价值创造与重塑城市未来的无限可能。其目的在于优化生活、生产空间，打造有维度感的生态文化之城，推动城市治理水平的提升，最终构筑居民美好生活。
同时，城市更新将成为中国推进改善民生工程的重要内涵和核心目标之一，也是企业践行社会责任的有力抓手。城市更新承载着普惠民生的重大责任。
3
城市更新的参与者众多，其中最核心的驱动力来自于政府和开发运营企业。近年来，符合产业导向和规划导向的土地权利人、受让人、原农村集体经济组织、农村集体建设用地的使用权受让人甚至承租人也能够以合作方式参与更新改造。
多元化主体参与共同推动城市的有机重生，是现阶段城市更新的新趋势。
4
我国城市更新大体经历四个阶段。
第一阶段（建国初-1977年）：作为满足自身需求的生产型城市，城市资金主要用于发展生产和挖掘改造，城市更新以政府为参与主体，主要以修补填漏，解急救危为主。
第二阶段（1978-2000年）：进入改革开放期，城市扩张成为城市建设的主流，新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现，参与主体主要为政府、市属开发公司，城市更新仍主要以城市建设与危房改造相结合为主。
第三阶段（2001-2008年）：城市发展战略和格局发生重大变化，城市更新更加注重传承和升级，更新内容也从过去的“破旧立新”向“拆、改、留并举”转变，重视城市建设与城市生态、人文价值的融合；上海、深圳等城市更新的新模式不断涌现。
第四阶段（2009-至今）：城市更新规模和方式发生转变，追求可持续高质量发展的城市更加注重城市内部系统性的改造和升级。
从更新主体看，参与开发的企业在这股潮流中成为城市更新的中坚力量，并从单一的城市开发，转向更加综合的城市空间运营。
5
城市更新将激发城市活力，有利于打造新的产业增长点。
城市更新会促进高附加值的现代服务业和高新技术产业向城市中心区集聚，同时低附加值的制造业外迁，从而优化城市产业空间布局，实现经济的转型发展。目前，我国一二线城市已进入存量更新时代，通过城市更新优化产业结构，能够破解产业发展瓶颈，实现“内向增长”。
6
资金供应情况关系到城市更新的进度。
2018年以来，地方政府融资规模下降，融资难度加大，多数一二线城市的城市更新项目资金端面临较大压力。此外，受货币流动性趋紧影响，融资成本也水涨船高。如何解决地方资金缺口，保障城市更新资金需求，加快推进城市更新，对所有开发主体来说都是巨大的挑战。
7
城市更新分歧多，利益难平衡。城市更新打破了区域内原有的利益格局，实施过程中面临权利主体多、违章建筑多、产权关系复杂、利益分歧多等问题。利益诉求多元，多方博弈下往往难以达成共识。
如何建立畅通的沟通渠道、公开透明的补偿机制以平衡不同群体利益诉求，对更新主体的沟通协调和组织管理能力提出了挑战。
8
对多数城市更新项目来说，由于缺乏精准产业定位能力和过硬产业招商实力，想要做到产业升级，往往面临“腾了笼，鸟却没有来”的困境。产业升级是居民“乐业”的重要保障。如何通过顶层设计实现产业的精准定位，通过产业招商运营因势利导促进产业的升级发展，是更新运营主体面对的重大挑战。
9
长期的生活让居民形成了相对稳定的生活方式、稳定的生活氛围以及带有强烈的血缘、地缘特征的人际关系。城市更新改造了空间环境，同时也改变了区域的历史人文环境和邻里关系。这将对居民后期的精神生活形成一定的影响。
如何再造能够承载过去生活记忆的社区场景，也是以人为本城市更新要考虑的问题。
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多数城市在生态保护方面没有充分考虑城市地域特色和人文内涵，人为塑造出的城市生态景观，不仅与城市整体不相协调，还可能会对原有的自然生态环境造成破坏。
而城市更新后的生产、生活的形态、互动机制发生重大变化，一个地区的文化也随之改变。因此，需要平衡生态保护与城市发展的矛盾，通过生态环境的改善和优化培育绿色生态产业，同时保护、弘扬优秀历史文化。
11
城市更新注重规划先行。精准规划定位的核心要义在于能够解决城市或者片区现阶段发展瓶颈，并且在更新改造的过程中实现与当地的资源优势高度耦合。同时，在做整体定位时，要确保更新后的城市“不过时”，引领城市发展潮流。
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城市更新实施主体不仅要具备较强的建设、运营能力，还要能够优化升级原有城市的服务能力，具备建设-运营-服务一体化的综合能力。
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城市更新实施主体的资金实力要能够应对大体量、长周期的资金投资。要有成熟的成本管控体系，具备极强的成本管控能力。实施主体除了充分利用更新改造后产生的经济效益快速回流现金外，还要依靠长周期运营才能收回成本。
14
合适的工作方法与协调机制有利于项目推进。在全面理解政府政策的基础上，实施主体要有成熟的协调机制和工作技巧去处理与各利益相关主体的关系，避免出现负面性的民生事件。
同时，城市更新整体项目规划复杂，项目业务链条涉及各级开发环节，运营团队需要足够专业化以提高整个流程的进度。
15
当前，城市更新已经进入到有机更新的阶段，意味着开发主体要重新审视文化修复的重要性。
城市更新实施主体要围绕当地的特色文化和产业特征，建立独特的文化氛围，塑造城市的文化新地标。
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