仅仅用了30年的时间，中国就完成了欧美国家近百年的城镇化发展历程。
数据显示，2017年，中国城镇化率已达到58.5%，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，城市发展的重点正由“城市扩张”转向“城市更新”。
所谓的城镇化率，是指一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例——这是一个以人为尺度的数据。
城市更新同样如此。
对于当前处于老城区、城中村、废旧厂房聚集区的城镇居民来说，城市更新——而不是城市扩张——才是提升居住品质、改善生活质量的有效途径，或许也是唯一途径。
城市因人而兴，更新应该因人而制。以人为本是城市更新的本质要求，如何通过城市更新满足民生需求充分考验各方智慧。
在当下的中国，城市更新走过了政府主导或开发运营企业主导的单一改造模式，也走过了政府主导、开发运营企业参与型的二元改造模式，目前主流模式为政府主导，开发运营企业运作、公众参与的多元化改造。
在这一模式下，开发运营企业如何顺应公众期待、同时配合政府对城市的整体发展规划来对更新区域进行精准定位、促进产业升级、实现经济转型发展，关系到项目的成败，也关系到当地居民未来十几年甚至几十年的的生存和生活状态。
10月26日，中海地产发布了《城市更新白皮书》。该白皮书是中海对过去包括北京北辛安棚改项目和济南华山片区改造两大超大体量城市更新项目在内的经验总结。北辛安棚改是北京目前最大的棚改项目，投资近500亿元，建成后总建筑规模将达到320万平方米；济南华山项目是济南历史上体量最大的棚改项目，片区占地14.6平方公里，项目目前已有3万人居住，未来将达到数十万。
在这些城市更新实践中，中海地产于保障民生、满足人们美好生活向往方面积累了丰富的经验，并基于此提炼出了一套方法论，或许能够为中国的城市更新提供借鉴。
1st
改头换面，配套升级
在各类矛盾交汇的城市更新中，民生保障问题一直是一个很大的难点。
在住房全面短缺的时代，一套坚固可靠的房子已然可以满足人们的居住需求。随着时代的进步，人们对于美好生活的想象已经不仅仅局限于此，良好的生态环境、成熟的商业配套、完善的教育资源引入等都成为人们的诉求。
因此，城市更新的解决方案也从单一的居民安置走向了更全面的思路。
以中海的济南华山片区改造为例。
济南东北部的华山片区是齐鲁文化轴的北部端点，曾经拥有秀美的自然景色，“云雾润蒸华不注，波涛声震大明湖”，有“鹊华盛景”之美誉。
此地还以忠孝文化传统著称，有深厚的历史文化底蕴。“千古忠臣逄丑父”和“千古孝子闵子骞”两位中华民族早期的忠孝典范都与华山有着密切的关系。
但随着时代的变迁，华山片区和历史上的形象渐行渐远。在5年前，如果你到华山片区，将会发现一派破败的景象和艰苦的生活。
当时，华山片区生态破坏严重。华山湖水域面积不断缩小，华山附近的驴山、毗邻的卧牛山山体均因矿石无序开采变得千疮百孔。
与此同时，当地民生基础薄弱，居民建筑多数为尚未改造的旧区以及农村居民自建的住宅，片区缺少必要的市政配套设施和商业配套设施，环境卫生条件差，防汛安全隐患突出居住环境恶劣，生活条件仍然保留在上世纪七八十年代水平。
片区内路面状况也很差、路网密度低，工业运输通道与居民生活道路混杂。总体来看，相较于济南中心的繁荣，华山片区各项发展指标落后，成为泉城发展之殇。
赶上了济南北跨的发展战略，华山片区迎来更新改造的重大契机。随着中海地产介入城市更新，短短5年间，华山片区有了翻天覆地的变化。
首先是生态环境的恢复。在城市更新过程中，中海地产积极配合政府对华山湖和卧牛山的修复。当前，华山历史文化生态湿地公园已有大片园林和部分湖景开放。2018年9月底，华山湖3600亩湖面启动注水。而曾经满目疮痍的山体被满山遍野的苗木花卉所覆盖，昔日的矿山开采场变成了地质公园。
变化更大的是人民的生活。现在，华山片区的人们不仅有绿水青山，还有了高品质的建筑和生活配套设施。
一栋栋坚固结实的现代商品房拔地而起，成为了居民的新家，破旧的瓦房已经一去不复返了。
中海建筑一向以品质高、社区宜居性好著称，随着工程的推进，这些特质注入到了华山片区之中。
改造前
改造后
繁华的商业街建设了起来。为了更好的满足居民对时尚、休闲、购物等方面的需求，中海在华山片区引进了旗下 “环宇系”综合性购物中心品牌，大型商业中心环宇荟正在建设之中。
教育资源也为之一变。16所学校，包含9所幼儿园、4所小学、2所初中以及一所12年一贯制的济南外国语学校即将落地华山片区。中海还引入绿金教育体系以及济南外国语学校先进的教学和管理理念，为华山片区提供了更优质的教育。
山水格局得到重塑，一座集“山、泉、湖、河、城”为一体的绿色生态文化新城冉冉升起，一切都在往有希望的方向走着。一个曾经贫穷的区域，现在焕发出了生机。
同样的故事还发生在北辛安——一个曾经落后的京西棚户区。花了1500多天的时间，北辛安渐渐从窝棚遍地、羊肠胡同转变为宜居、现代的“中海科技金融城”。
这是首都老城区转型升级的复兴之作。在改造之后，北辛安建立起了高品质的安置房，11个居民区、69栋楼成为居民的新家。在未来，还会有9万平米街区级的配套设施，涵盖教育、医疗养老、社区服务、公共交通、消防等，以及17.85万平的大型集中绿地。
值得注意的是，在巨变之后，区域的过往记忆还得以保留，为更新后的区域注入了灵魂。以北辛安为例。中海对原石景山区政府、新华书店、中新药店、工人俱乐部、北辛安生产资料供销社五大具有历史价值的特色老建筑按照一比一的比例进行原拆原砌迁建，并以其为根修建“石景山新安森林公园”，留住城市记忆。
2nd
产业导入助力区域可持续发展
授人以鱼，不如授人以渔。
虽然良好的建筑品质和完善的配套可以保障居民现阶段短期的生活，但如果以一种未来式的眼光来看，包括政府、开发运营企业所需要做的工作还有很多。
事实上，即使城市更新后为当地居民预留了相应的工作机会，但城市更新过程产生的岗位大多为园林养护、城市保洁、物业维护等基础性工作，劳动强度大、工资水平低，难以满足居民生活水平提升的需求。
在城市更新以后，如果纯粹靠外力拉动，没有产生内在驱动力，那么即使投入再多资源，区域也有坐吃山空的一天，成为失败案例中的一员。
这就对参与更新的开发运营企业的运营能力提出了很高的要求。
从济南华山片区旧改来看，在项目实施前期，中海就对济南城市空间演变、城市组团成熟度以及产业发展情况进行了细致研究，梳理了大量与济南未来发展规划、城中村改造、新旧动能转换等相关的政策，并对以上政策进行了深入的分析。
在此基础上，中海结合华山片区的生态潜力、丰富的历史遗存与深厚的文化底蕴，着重培育当地的文旅产业。
据悉，中海着重打造了3处文化旅景点：
1、特别建造了华山文化展览馆，该展览馆以华山发展轨迹为主线，展现了华山片区的沧桑巨变；
2、公司设计的城市更新展览馆正在建造之中；
3、济南地区最大规模的古建筑群——华阳宫于2017年启动修复，目前修复工作已经完成，并于2018年5月正式向社会开放。
通过对华山人文及生态资源的更新，中海一方面解决了华山片区产业支撑度弱、环保差的发展瓶颈，也重新打造出新的文化旅游产业，实现了与当地资源优势的高度耦合。
此外值得注意的是，回迁安置后，为保障居民稳定的收入来源，政府给予华山片区当地居民人均30平方米的商业房。在项目开发建设过程中，中海配合政府建设了有稳定租金来源的商业写字楼，为居民提供就业和社会保障。项目实施后，华山片区居民将会得到稳定的现金流。
在北辛安棚改案例中，中海则充分发挥北辛安的区位优势，提出将北辛安定位为“中海科技金融城”。
项目毗邻新首钢地区，地处首都西大门，以此为依托，打造成新时代首都城市复兴新标地，将实现文化、生态、产业的全面复兴。
借助2022年冬奥会契机，区域还将重点发展“体育+”、数字智能、科技创新服务、高端商务金融、文化创意等产业，推动区域内体育与科技、传媒、创意等产业的融合发展——一切都是水到渠成。
从中海的实践中可以看到，面对城市更新，企业秉持以人为本的理念，以过硬的质量把控能力兜底，改善区域生活居住条件；同时结合当地发展规划、资源禀赋和居民需求，整合资源，导入产业，促进经济转型升级，推动区域可持续发展。这是一条保障居民生存发展的切实可行路径，也值得国内诸多涉及城市更新的开发运营企业学习思考。
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