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几天前的3月13日，中海在官方微信公众号上发布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划，通俗一点说，其释放出来的核心意思是，凡是有地的，都可以来谈合作，有事一起干，有钱一起赚。

 

几乎在同一时间，戴德梁行官方也爆出消息：已协助中海完成了对佛山南海怡丰城这个12万平方米的商业综合体的收购。

 

而此前的2个多月时间里，中海已花费超70亿元在上海拿下了多幅商办、商住地块。

 

这个中海是不是让你感觉不一样？

 

尽管过去三年我们已经明显地感知到了中海的巨大变化，但最近的几次大动作，还是有些超乎想象。

 

 

01

双线扩张、双轮驱动

 

在3月13日中海公布的合作计划中，有这么几条尤其引人瞩目：

 

1、股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴都可以全面合作；

 

2、城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

 

要知道，这其中释放了很多以前没有的信息。

 

比如，在以前，由于对成本、利润等财务指标有着极强的要求，中海对于合作项目一直谨慎，相比于纯粹的规模，中海很看重销售额的含金量。

 

再比如，中海把此次合作范围扩大到了强三线城市。而熟悉中海的人都知道，中海一直很专注在一二线城市深耕，甚少触碰三四线。

 

当然了，放开并不意味着突破底线。

 

例如，中海华南区域宣布的拿地计划包括了“四省十城”，就聚焦于广州、深圳、佛山、东莞、珠海、福州、厦门、长沙、海口和三亚，均为发展能级较高的城市。

 

中海之所以推出这个计划，其目标其实很清楚，逆周期扩张。

 

中指研究院统计，2019年全年，据据中海公告数据，权益购地金额1134亿元，仅次于万科、碧桂园和保利发展。

 

但传统的自拿自建速度已经达不到中海的要求。

 

不管黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫。因此，不管自拿收购还是合作，拿得到地就是好路子。

 

这种思路，在中海对商业地产的布局上也体现得很明显。

 

2020年伊始，中海就以62亿元底价拿下了上海真如副中心商办地块，并规划用于一座总建面超40万平方米的商业综合体建设，朝着“2023年商业收入过100亿”的目标加速发展。

 

但这仍旧不够。

 

以此次收购的的佛山南海怡丰城为例，其于2014年开业，建筑面积超过12万平方米，出租率常年超过90%，是区域内集购物、餐饮和娱乐为一体的优质社区购物中心，并且业已成熟，收购后立马就能提供稳定且源源不断的现金流。

 

不过，对怡丰城的收购，并不是中海商业地产在并购上的第一次出击。

 

2019年3月，中海成功并购了苏州中海财富中心项目，该项目的月均租赁量为苏州工业园区第一。

 

而正是此次并购，打通了中海商业资产买买买的任督二脉。

 

这并非是中海首次显露自己发展商业地产的决心，早在2017年的业绩会上，中海就明确提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”。

 

而截至2019年上半年，中海已持有在营自有物业72座，总建筑面积达425万平方米。其中，作为国内最大单一业权写字楼发展与运营商，中海在国内的主要一二线城市拥有42栋甲级写字楼，运营总建筑面积达409万平方米，综合性购物中心13座。此外，中海还拥有12家星级酒店，分别布局于北京、深圳、珠海、海南、澳门等地。

 

 

02

逆周期发力谋求更大发展

在中海逆势抢收的背后，表现出中海逆周期扩张的强烈诉求。

 

在去年的年度业绩发布会上，中海董事局主席颜建国用“今天、明天、后天”，将中海的业务分成了三个层级：

 

「今天」的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；

 

「明天」的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；

 

「后天」的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

 

这是基于房地产行业由黄金时代转入白银时代，中海所进行的战略转型探索。

 

在中海看来，目前房地产行业最赚钱的还是住宅，周转快、利润也相对高一些。这部分业务也得到了中海90%的资源。但随着住宅市场天花板的逼近、土地日益稀缺，行业赚钱的方式发生改变，对于回报的成长性刻度要求更高。

 

所以，可以为房企带来稳定现金流的商业地产的运营，成为中海“明天”的选择。

 

如果我们仔细分析中海今年以来的动作，就会发现，住宅和商业的双线扩张，正是中海在“今天”和“明天”战略部署上的加速推进。

 

而这样的加速，只是中海逆周期能力的体现而已。

 

对于房企而言，已经来到了一个困难的时刻：

 

一是房地产从黄金时代进入白银时代，二是疫情的黑天鹅，三是“房住不炒”的进行到底。

 

“三座大山”压在头上，对于多数同行而言，日子难过。

 

如恒大、碧桂园等房企开辟线上卖房通道，紧盯着楼盘去化回款，带着不少房企高呼要“活下去”。

 

但“危机”二字，于强者而言，则是于“危”中抓住“机遇”的完美时机。

 

稻盛和夫曾说过：“萧条是成长的机会，企业就是应该通过萧条这样一种逆境来谋取更大的发展。”

 

中海就正在抓住这一机遇，逆势在住宅和商业上双线扩张，强化优势，选择用积极的态度来主动迎战逆周期。

 

中海在“今天”和“明天”的赛道上同时发力，是对既定战略方向的不动摇落实。

 

同时采用更灵活的打法，加速规模扩张的速度和效率，则是为了在逆周期时期，更好地穿越周期迷雾，实现不仅今天活得好、明天也要活得好的目标。

 

如果说2009年是房地产企业野蛮生长的元年，2019年就可以说是房企两极分化的元年。而到了2020年，在逆周期的威力下，这种分化将会更加剧烈。

 

但是，对于逆周期“内功”深厚的中海来说，这绝对是一个“超车”的好时机。

 

为什么这么说？我们从5个维度来拆解中海的“功力”。

 

（1）销售规模增长提速

 

销售规模是中海过去几年的痛，但近几年，中海的销售规模增长显著加速。

2019年，中海地产销售3772亿港元，同比增长25.3%。

相比之下， 2019年前十强房企的销售增长均值是12.8%,跑在前面的万科销售增幅为3.9%，恒大增幅为9%，碧桂园增幅为10%。

 

2017-2019年，中海的销售复合增长率是27.5%。

中海的销售规模正在加速逆周期扩张，也为未来几年利润增长准备了弹药。

 

（2）资产负债率最低，有扩张的空间

按2019年TOP10房企中期财报来看，中海资产负债率为60.1%，前十强负债率均值为82%，资产负债率在前十强房企中是最低的。

中海的净借贷比是35%，几乎是行业最低。

 

（3）融资成本最低

根据中海在2019年中期业绩会上披露的信息，2019年上半年，中海的平均融资成本是4.28%，在前十强房企中是最低的。

 

根据中海披露的资料，三大国际评级机构对国内房地产企业的评级，中海是最高的。标普是Baa1， 穆迪是BBB+，惠誉是A-。

有国际评级机构的信用背书，有央企身份加持，中海的融资成本行业最低就不难理解了。

 

今年一季度，中海在香港发行了行业最低利率的美元债，年期也是行业最长。根据港交所3月3日披露的文件，中海地产在港交所发行了3笔合计10亿美元债券。

 

其中，3亿美元5年期债券年利率2.375%；5亿美元10年期债券年利率2.750%；2亿美元15年期债券年利率3.125%。

 

（4）现金流充裕

中海一直坚持保有现金超过总资产的10%，这是中海应对风险的铁律之一。

2019年中期，中海地产在手现金为港币1120亿元，占总资产的14.3%，资金充裕度行业领先。

 

现金流水平优秀，意味着即便市场有明显的波动，中海地产的安全边际也比其他房企高。

 

（5）深耕一二线城市，安全边际高

根据中海的公告，2019年， 中海在中国内地25个城市和香港合共新增53幅土地，权益面积1097万平方米，权益购地金额1134亿元。这个拿地金额，位列行业第四。

 

在千亿级房企中，中海布局的城市数量最少，中海地产自身只有约40个城市，全部在一二线，还有香港、澳门。中海体系内的中海宏洋旗下有30个城市左右，主要是三线城市。

 

每日经济新闻报道说，2019年，中海地产在北上广深四个一线城市拿的地，约占其全年拿地总量的4成，仅在北京拿地额就超过200亿元。

 

向一二线城市加码，是行业龙头的共识，中海已占得先机。