北辛安回迁房社区实景
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城市更新是社会热门话题之一，代表着城市的发展和变迁。抛开因“拆”暴富的各类传闻，打破旧环境，迎接新生活，是无数居住在条件恶劣环境下的普通民众对拆迁最直接的期盼。9月15日，我们走进北京市最大棚户改造区——石景山区北辛安，近距离接触这个全国闻名的棚改项目，以及它背后的感人故事。
杨镓/发自北京
“这一次我首先得感谢咱们党，感谢石景山区政府，感谢中海的领导同志们，给我们建了这么好的房子，环境是真的特别特别好。我从来没想过，有生之年还能住上这么好的房子！”望着整洁优美的小区，74岁的刘成大爷感慨的说。
刘大爷居住在北京长安街西延线最大的城乡接合部，也是北京最大的棚户区——石景山区北辛庄地区，在当地居民眼里，这个片区已完全脱离了时代的发展，环境日益恶劣，产业低端，急切盼望着政府能够尽快出台规划改善这里的旧面貌。
2016年，石景山区政府携手中海地产终于确定了北辛安棚改方案，这块区域终于有了重焕光彩的机会。
但这是一个涉及6000户居民、300多家企业的137公顷的大片区旧改项目，改造难度大，涉及金额高，超出了中海地产的想象。
为了让祖祖辈辈都生活在这片土地上的人民有一个幸福的生活，让这片区域重焕光彩，中海地产组建了强有力的团队，设计了良好的规划设计方案与资金运用方案，与石景山区政府、当地企业、居民一道开始了大刀阔斧的改造之路。
经过几年建设，北辛安地区终于旧貌换新颜：鳞次栉比的高楼、整洁优美的环境、川流不息的人流与人们脸上幸福的笑容，充盈着这个区域。
“我们家在这也是个大家族，一共几十口人，我们全家都十分满意，现在的生活不止是小康生活，我们这早就超越‘小康生活’了。”说这话的时候，刘大爷脸上带着满足的笑容。在他看来，无论是石景山区还是全北京回迁房，他所居住的回迁房是品质最好的。
如今，北辛安项目改善了当地居民的居住环境，成为了北京乃至全国棚改样板工程，为全国棚户区改造探索出了一个发展方向。
曾经的城中村今日的明星区
刘大爷被称为“北辛安活地图”，祖祖辈辈都生活在石景山北辛安这片土地上。
说起过去，刘大爷一脸的无奈。据刘大爷介绍，当年的北辛安，下雨最严重时上班得淌过齐胸的水才能过去，一只手举着衣服到公司换了才能上班。因为环境不好，经济条件好点的把房子低价出租后全都搬走了。蜂拥而至的庞大租户群体远远超出了区域承受能力，使这个区域更加混乱。
实际上，历史上北辛安有过辉煌，1963年-1978年石景山区人民政府就驻扎于此，这里曾经拥有被老百姓称为“石景山小王府井”的繁华街道和鼎盛人气，是石景山区政治、经济、文化和商贸中心。
拆迁前的北辛安棚户区
随着石景山区发展重心发生迁移，同时外来人口不断涌入，这里逐渐变得拥挤、陈旧，成为长安街西延线上最大的城乡接合部，也是北京最大的棚户区。下雨必淹，出门必堵，治安环境也不理想。区域内最挤的通道两人都需要侧着身才能通过，一旦发生火灾水灾，消防车根本无法进入。
这个片区完全脱离了时代的发展，环境日益恶劣，产业低端，当地居民急切盼着政府能够尽快出规划改善这片区域。
前几年，石景山区政府携手中海地产终于确定了北辛安棚改方案，这块区域终于有了重焕光彩的机会。
刘成大爷第一个拿到回迁房钥匙
刘大爷家客厅
刘大爷一家幸福的生活与石景山区棚改挂上了钩。
经过几年建设，2019年11月18日，北辛安第一批回迁房3000多户如期交房，刘大爷有幸成为第一个拿到钥匙的人。如今，大爷老两口跟一个儿子住楼上楼下，另一个儿子居住在旁边小区，过着老有所依的安逸生活。
改造面临重重困难
北辛安回迁房社区夜间俯拍实景
“我记得那年下雪下得很早，元旦前就下了。公司签订协议后，先要做场地调查，我们立刻组织了20来人冒着雪就把整个场地摸了一遍。现场环境真的很复杂，远出我们意料。”参与北辛安项目的团队成员之一、中海地产北京新城公司副总经理许帅说。
2009年，石景山区政府力图启动改造北辛安片区，由于摊子大、需要资金额度高，改造面临重重困难，但北辛安改造又到了刻不容缓的地步。
对于这一片区的改造，石景山区政府曾洽商多家有城市更新经验的大型企业，但都没有企业敢于接下这个烫手山芋。
2014年，转机出现。
彼时，中海地产在石景山区已开发数个项目，深耕多年，有口皆碑的项目品质和央企背景吸引了石景山区政府关注。2014年下半年，区政府找到中海相关领导洽谈北辛安改造项目，经过几个月协商，最终石景山区政府和中海达成了战略合作，签属了框架协议。
2015年元旦前，中海地产对于外围情况基本摸清：区域内有几千户居民，注册企业有300多家，还包括众多的小企业和外来租户。
“这些都是需要拆迁的，拆完还得建，涉及绿地、生活配套、居民和企业回迁安置，以及区域新的路网建设规划等。”许帅说。
另外，北辛安项目范围较大，北到阜石路，南到长安街，总用地面积约137公顷，其中代征绿地31公顷，代征道路用地36公顷，可用建设用地70公顷。
中海地产现场调查评估后，测算北辛庄项目至少需要投入资金600多亿元才能建设完成。
北辛安规划图
“所有一级开发的成本都要靠后期可售住宅和写字楼背回来才能达成资金平衡；如果收入无法覆盖支出，项目极有可能半途而废。”许帅说。
据介绍，项目规划总建筑规模约216.37万平方米，其中回迁房为86万平方米，写字楼60多万平方米，抛去学校等基础配套，最终可出售商品房约在60多万平方米。
尽管中海在城市更新、利润把控等方面有着丰富的实操经验，但即便如此北辛安项目的难度也超出想象。
难度主要在两个方面，一是如何用这60多万平方米可售商品房收入覆盖150多万平方米区域开发成本，项目实现收支平衡；二是如何在符合政府棚改要求和保证北辛安区域开发品质的情况下实现区域升级改造，让即将回迁的6000多户居民、300多家企业满意。
让北辛安人“望得见乡愁”
北辛安回迁房实景
城市更新推进的第一步是顺利完成拆迁。
据介绍，为了让回迁居民放心，中海地产先行首先推出了选房大厅，按商品房销售流程，设置沙盘，提供户型图，让拆迁户对于未来生活看得见摸得着；其次在签约过程公开公正，全程透明，对有困难家庭也提供人性化设计。老百姓签得安心选得放心的同时，也因早签拆迁协议早选房的政策使签约积极性高涨。
企业拆迁方面，作为企业代表的北辛安农工商在北辛安地区拥有最多集体用地，石景山区北辛安农工商公司书记刘焕农是第一批不谈价格带头签订拆迁协议的人。他说，“作为党员我们必须第一时间响应政府号召；通过接触，我们也相信中海的实力和诚意。”
正是在多方共同努力下，截至2017年1月17日春节前，北辛安地区实现了在45天奖励期内，完成非住宅征收100%、住宅征收98%的高签约率。
“这是项目实施前任何人都没有预料到的最好情况，也开创了北京市拆迁的历史纪录。”许帅说。
整体规划方面，中海地产在项目前期就制定了八条细则，首先最重要的一个核心思想是原址回迁，让世代居住在这里的居民都能回家；其次是实现区域内职住平衡，即实现区域内写字楼所容纳的工作岗位与居住的可就业人数基本匹配；再次是从新加坡借鉴的邻里中心概念，300米范围内要有一个社区型商业配套，500米左右有一个幼儿园，800米就能找到小型绿地，这些都是为了让居民生活得更便利和舒适。
同时，回迁房设计也重点考虑让居住得更舒适，每个地块合理规划，小区楼间距均在60米以上，宽敞空旷，居住舒适度高。
小区全部精装交付，避免了入住后家家装修户户吵及容易破坏社区环境的问题。为了保证品质、节约成本，中海团队采取整个片区打包方案，直接向厂家采购，以此降低材料成本。
北辛安回迁房精装交付厨房
在参观刘大爷家时就发现，回迁房精装部分几乎都是国内一二线知名品牌，老百姓最关心的房屋质量、装修品质得到认可。
规划方案中，北辛安路要求可以承载三四万人口的居住办公需求，同时这里也承担了部分冬奥会能源保障任务，这对区域内路网设计要求极高。秉承着从群众利益出发，从区域长远发展规划的基本原则，无论是回迁房还是幼儿园、学校、商业选址，无论是小区绿地、道路设计，还是再三研讨的地铁三线运行模式，中海团队都从大方向把控，从细节切入，逐步细化完善了北辛安整体改造方案。
北辛安城市记忆公园规划图
同时，为了解决新旧风貌结合问题，北辛安项目一共选了5处纪念建筑，都是上世纪五六十年的老建筑，一面墙一面墙拆开，然后整体搬到了纪念公园进行复建，让北辛安人“望得见乡愁”。
基于上述规划，北辛安棚改项目拿到了很多第一，也创造了很多奇迹。在北京市十几个一二级联动棚改项目中，北辛安是第一个竣工入住的安置房，第一个入市入住的商品房，第一个定向建设使用的公租房，第一个实现项目内资金自平衡的项目。北京市发改委还以北辛安项目立项文件为模板，制作了北京市棚户区改造指导手册。
老百姓心中的“好区域”
北辛安回迁房单元大门实景
“现在都回来了，这么好的房谁不回来呀，好些之前搬走的亲戚都想买房再搬回来住。我们小区环境不是一般的好，不比商品房差。”刘大爷说。
如今的北辛安既是北京市的骄傲，石景山区的骄傲，也是中海人和当地居民心中的骄傲。
据介绍，到今年年底北辛安所有工作基本清零。在优先完成安置房建设的理念下，中海于2019年11月28日按期交付了北辛安第一批3100多套回迁房，2020年8月27日，中海克服疫情影响如期交付了第二批1200多套回迁房。今年年底还有688套公租房即将完成交付。预计2021年8月份，所有安置房交付率能达到将近80%。商品房方面，今年6月份完成第一批800多户的交房。
同时，北辛安棚改项目的高品质建设也为这一区域商品房销售带来利好。北辛安棚改项目商住部分于2018年4次开盘预售，凭借优质的区域规划和过硬品质大受市场欢迎。2019年项目再次开盘3次，当年基本完成商品房整体销售。北辛安商品房中海寰宇天下蝉联北京两年住宅销冠。
目前，北辛安已是石景山区绿色建筑示范区，也是北京市防疫样板区，区政府也在不遗余力引进优质教育资源，还将建设一流水准的托老中心，以及甲A级写字楼和大型Shopping Mall；未来中海还计划引入更多优质产业。可以预见，这里将会成为石景山区域产业升级的新亮点，成为人民美好生活的样板区域。
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