房企如何在金融审慎管理当中求得更进一步的发展？又将如何排兵布阵、调改方向，开启充满新可能的2021年？有鉴于此，新地产财经策划年度重磅系列报道“三道红线下的房企众生相”，总结标杆房企过去一年在“红线”之下的应对之道，并就“三道红线”对于整个行业的影响力进行判研。
坚持是值得的。
“三道红线”的出台让众人多了一个审视房企经营健康与否的维度。按“三道红线”标准，中海成为为数不多的“绿档”房企。
在高周转模式盛行的前些年，秉持财务稳健的中海韬光养晦，而在“三道红线”出台后，它成了受“红线”约束较少的房企之一。中海被人艳羡的背后没有什么未卜先知，反而是起始于“一朝被蛇咬十年怕井绳”的经历。
2020年中海中期业绩会上，董事局主席颜建国回忆道，1997年亚洲金融风暴时，中海因为加杠杆高速扩张的模式面临资金链断裂、甚至破产的风险。渡过危机后，中海在经营上开始以“稳”字当头。尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立相关几条红线标准，但具体标准设在什么区间并未对外透露。
而通过观察企业发展动态和多年年报数据，新地产财经从中窥见了中海在2020年取得4000亿港元销售业绩和被评为“绿档”房企的草蛇灰线。与此同时，我们也发现获得“绿档”评级后，中海的“海面”并不平静，新的风浪隐约在远处生成。
4000亿港元销售目标的AB面
“我们要在2020年完成4000亿港元的销售目标。”在中海2017年业绩发布会上，时任中海地产董事会主席兼行政总裁的颜建国借用业绩发布会的机会向外界表示。
2017年是颜建国任中海地产董事会主席的首年，整个2017年中海经历了换帅，以及核心团队和管理秩序的重建等多个重要环节。
在变革颇多的2017年，中海地产依然交出了一份不错的答卷。2017年中海实现销售额2320.7亿港元，同比增长10.2%；销售面积达到1446万平方米，同比增长10.9%；营业收入达到1660.4亿港元；实现经营溢利628.7亿港元，净利润达到407.7亿港元，净利润率达24.6%。
或许正是这份成绩让中海拥有更多底气提出“4000亿港元”的销售目标。要实现这份目标，中海每年销售增速需翻倍，但市场行情已经发生变化。
在“房住不炒”的理念下，中国内地房地产市场呈现量价平稳增长、增速持续放缓态势。与此同时，在香港地区也有业务的中海，所面临的市场竞争更加激烈，在目标期3年间，香港黑天鹅事件、国际贸易局势变化、新冠疫情、楼市调控政策趋严等考验，层层为中海实现销售目标增加难度。
即使如此，在2020年中期业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示：“在外部环境不发生剧烈变化的情况下，中海有信心完成全年4000亿港元的销售目标。”
截至2020年6月30日，中海地产物业销售额1720.1亿元人民币（约合1890.22亿港元），同比增长4.2%。按2020年4000亿港元的销售目标看，销售完成率还未过半。
而最新销售数据显示，其2020年全年销售金额达到3607.23亿元人民币，约合4294亿港元，同比增长12.5%，超额完成4000亿港元目标，销售完成率居于行业中游位置。
新地产财经发现，中海能够完成销售目标，汇率变化在其中助其一臂之力。
受外部环境影响，过去一年港元对人民币汇率出现缩水，特别是在下半年，港元汇率从2020年的6月30日的0.91元降到12月31日的0.84元。
按年中的汇率计算，中海地产下半年销售金额需要达到2110亿港元，下半年实际完成销售额为2073亿港元，缺口37亿元。而按12月31日汇率计算，中海下半年的1887.13亿元人民币销售额，约合2247亿港元，完成既定目标。
当然，用时半年时间完成2000多亿港元销售目标的中海，并非全然得益于汇率帮助。
张智超在去年中期业绩会上表示，公司下半年会加大推盘力度、加快销售节奏。
从往年年报看，在土地方面，中海至今仍然坚持独立开发为主。如在中海2019年公布的40个主要在建项目中，仅有9个项目权益比重不足100%，其中有三个权益比重在70%-80%之间，剩余在50%-69%之间。此外，中海在土地布局上围绕京津冀协同、粤港澳大湾区、长三角一体化等区域发展战略，重点向一、二线城市的核心优质区域地块倾斜。
诸葛找房数据中心分析师陈霄认为，这也是中海在2020年超额完成销售目标的原因之一。坚持深耕一、二线热点城市的优势，让中海在拿地数量不占优势的情况下，占据了品质优势，进而保证了销量。
敬畏杠杆
因净利润增长放缓，秉持多年稳健财务策略的中海一度被外界质疑其能否守得住“利润之王”称号。而去年夏天“三道红线”一出，对杠杆心存敬畏的中海成为为数不多被划入“绿档”的企业。
以2020年中期数据为依据，中海剔除预收账款后的资产负债率为57.8%，净负债率是32.7%，现金短债比达到2.9倍，三项数据皆在安全范围内。
抛除“三道红线”中三个稍显专业的名词，仅看中海在负债端和现金端的数据能让我们更为简单直接的感受到中海的“绿档”评级并非虚职。
其一，在负债端上，截至2020年6月30日，中海的银行及其他借贷为1292.9亿元人民币，应付票据为793.2亿元人民币，有息负债合共为2086.1亿元人民币，其中一年内到期的有息负债为334.4亿元人民币，仅占有息负债总额的16%，资产负债率为59.78%。
其二，在现金端上，截至2020年6月30日，中海的银行结余及现金为1113.8亿元人民币，未动用银行授信额度362.7亿元人民币，合计可动用资金达1476.5亿元人民币。
较少的负债和相对充足的可支配现金，让中海在“三道红线”政策下可以享受到有息负债规模增速最高15%的宽松融资标准。引得“黄档”、“橙档”、“红档”房企羡慕。
其实，即使没有“三道红线”约束，中海在对外融资上也早早享受到敬畏杠杆的益处，其融资成本远低于行业平均水平。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对新地产财经指出，这不仅因为企业的国资背景，还因为中海是一家很重视信用评级的公司。他强调，在目前“三道红线”及“涉房贷款集中度分级管理”的房企融资大环境之下，房企维持较高的资信评级更显重要，既可以降低融资难度，又降低了融资成本。
而中海能获得较高的信用评级得益于其财务管控较为合理，杠杆率偏低，例如在2019年，中海的净借贷比仅为34%。较低的净借贷比和资产负债率，以及较为充足可支配的现金，让中海频频得到国际三大评级机构穆迪、标普和惠誉一致认可。
除了深耕一、二线核心城市、坚持独立开发为主的模式，对杠杆保持敬畏，中海能划分为“绿档”房企也与其建筑出身的背景分不开。
隶属于中国建筑的中海地产，骨子里继承着建筑基因，多位高管都有过在中国建筑的工作经历，熟谙控制成本的必要性和实现路径。
在1997年那场金融危机后，中海地产成立了成本管控部，用以把控设施、建安、景观、精装工程等环节的成本。最终这些成本仅占收入的较少一部分。中海2017年-2019年年报数据显示，其销售费用和管理费用仅占年收入的3.5%、3.3%和3.3%,处于行业较低水平；而包含利息支出等企业生产经营资金的财务费用分别占当年营收的0.8%、0.9%和0.4%。
“中海对成本的把控相当严苛，”柏文喜对新地产财经表示，甚至会让一些施工队因项目工程利薄而心生退意。
靠着对于成本的“精算”，中海被业内冠以“利润之王”称号，然而近年来，其净利润增速表现不稳定，整体呈放缓迹象（如图所示）。特别是在2018年中海确定4000亿港元销售目标的首年，其净利润为377.16亿元人民币，同比下滑7.48%。此外，其2020年6月净利润为205.3亿元人民币，同比下滑3.7%。
亿翰智库认为，导致中海净利润下滑的因素之一是销售规模较小，而这主要受投资态度保守、城市布局数量少等影响。
中海也在寻求改变，投资上逐渐放开手脚。这一改变从2017年颜建国任中海地产董事局主席首年开始。在2014年到2016年之间，中海每年通过土地市场公开购入土地宗数在20块以内，分别为18宗、15宗、17宗；土地面积则控制在1000万平方米以内，分别为972万平方米（土地面积）、楼面面积596平方米和904万平方米。此外，2016年中海通过收购中信资产带来3155万平方米土地资源。
2014至2016年购入土地规模较小，恰好也与前述中海净利润下滑这一迹象相映照。
而2017年之后，中海购入的土地数量和土地面积都明显增加。据新地产财经不完全统计，2017-2020年，中海累计新增获取了256宗土地，对应楼面面积5979万平方米。
中海于土储扩张的进取不仅体现在拿地数量和面积上，也表现在拿地金额上。自2017年起，中海每年的拿地金额都在上涨，其2017-2019年的拿地金额分别约为951亿元人民币、1084亿元人民币、1134亿元人民币，2020年更是将土地投资预算规划到1400亿元人民币。4年间，中海每年的拿地平均支出均超千亿元人民币，其每年拿地金额排名呈现上升趋势，从2016年的业内5名开外，逐步提升至2020年的业内第三，位于碧桂园和万科之后。
“在三道红线以及集中供地政策的影响之下，房企未来拿地需要更加谨慎理性，过于激进的拿地方式并非上策。”陈霄提醒到。
面对上述调控政策，中海是否会调整近几年为了努力多拿地而略显激进的行为，以达到拿地数量和质量的平衡？新地产财经向中海进行咨询，但截至发稿前，并非未收到中海的回复。
“今天”、“明天”和“后天”
2018年，中海订立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的企业愿景。具体内涵是在加速发展“住宅开发产业群”主业的同时，以“城市运营产业群”、“创意设计及现代服务产业群”为升级战略方向。
颜建国用“今天”、“明天”、“后天”来形容这三块业务，即住宅业务是“今天”，商业业务是“明天”，教育、养老、物流等创新业态被定义为中海的“后天”。
在对地产业务提出“4000亿港元销售目标”的同时，颜建国也对“明天”所属的商业板块提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。
从业务构成方面看，中海的商业业务包括写字楼、酒店、购物中心等多个细分板块。现阶段其收入构成主要集中在写字楼板块上。在2019年，中海持有的商业物业收入达到41.6亿元人民币，其中29亿元为写字楼收入，占总收入的70%。
在中海地产“2020年环宇商业合作伙伴年会”上 ，中海提出了到2023年要开发运营超过40座商业综合体的计划。而2017-2019年，中海的购物中心数量仅仅从12座增长到13座，增速缓慢。
优淘城总裁薛建雄继而指出，中海这几年在扩大土储，部分新增土地当中就需要配建购物中心或写字楼，所以中海发力商业，成立相应部门来负责项目的运营。
仅以去年12月为例，据不完全统计，中海在沈阳和广州竞得的土地就为商住性质土地。此外，中海去年也有配置纯商业用地，如去年1月中海联合中环在上海普陀真如副中心板块拿下商业用地，3月又收购佛山南海怡丰城项目。
不同于住宅地产周转周期短、资金回笼快，购物中心恰恰是慢周转项目，从开发到投入运营再到最后盈利，耗费3-8年不等的时间是常态，有时甚至更长。加大对商业综合体的发展，中海对资金的需求也会随之增加。
中海如何解决短期多个商业项目操作带来的资金需求问题？薛建雄判断，除了通过加速传统住宅板块销售回款来获得资金支持，中海在发债端也有优势，可以通过资产证券化“同样在一定程度上满足了该业务的资金需求”。
2020年上半年，中海在商业领域就曾获批一笔95亿元人民币的租房租赁债，以及67亿元人民币的中海商管资产证券化产品。这些融资渠道暂时不涉及纯商业地产开发项目，但是这在一定程度上为中海发展商业地产腾出了资金运作空间。
除了写字楼业务以外，在商业地产领域，中海已有商业综合体、购物中心、社区商业等较为齐全的产品线，尚缺少一个如万象城、大悦城这样广为人知的标杆商业项目品牌，与华润、中粮等房企在商业地产领域发展还有一段距离。
在长租领域，截至2019年中海仅开业两家长租公寓，其品牌影响力的深入人心也尚需时日。
如此看来，面对“三道红线”，摆在中海面前的主要问题，是如何在相对“不差钱”的情况下，发展好“明天”乃至“后天”业务，成功在自身业务新赛道中确立地位。
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