撰文/蔡海东
出品/每日财报
中国海外发展（00688.HK）连年取得营收正增长，2020年业绩仍然保持良好态势。2020年年报显示，其实现营收为1857.90亿元，同比增长13.53%；实现归母净利润为439.04亿元，同比增长5.49%。除此之外，其实现合约物业销售额3607.2亿元，同比增长12.5%；低音销售楼面面积为1917万平方米，同比增长6.8%。
在业绩稳定增长的同时，中国海外发展财务表现稳定，融资成本低于同行，利润率持续保持领先。在“三条红线”实施之年，其借贷水平较低且债务结构较为合理，未踩中任何一条红线，属于“绿档”企业。
3月18日，中指研究院发布“2021年中国房地产百强企业”名单显示，中海地产（中国海外发展）在百强房地产企业中排名第六位。另外，在2021年中国房地产百强企业“盈利性TOP10”排行榜中，中海地产（中国海外发展）盈利性排名第一。
从财务的角度来看，中国海外发展利润率保持行业领先，2020年实现毛利率为30.05%，实现净利润率为25.7%，股东应占净利率为23.6%。与此同时，国海外发展销售额实现逆势双位增长，金额达到3607.2亿元，同比增长12.5%，完成2020年4000亿港元的销售目标。
在2020年度业绩发布会上，中国海外发展罗亮指出，“去年无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面，中海都如期地完成了原来设定的‘十三五’规划目标。”
值得注意的是，2020年遭受疫情冲击，房地产行业整体盈利能力受到影响，且政府提出楼市宏观调控政策，进一步稳地价、稳房价、稳预期，房地产融资能力受到较大限制。
在此背景下，房地产行业毛利率受到挤压，整体呈现下降趋势。有分析指出，未来房地产行业毛利率应保持在20%-25%之间。中国海外发展2020年毛利率为30.05%，较2019年的33.66%有所下降，但在行业中仍位居前列。
2021年为“三条红线”实施之年，在融资监管高压下，房地产行业面临降杠杆、降负债的压力。中国海外发展财务资金管理保持稳健，尚未踩中任何一条红线。2020年年报显示，其资产负债率为60.1%，净借贷比为32.6%，在行业中保持低位。
具体来看，截止2020年末，中国海外发展流动负债为3039.62亿元，负债总额为4953.08亿元。以此计算，其流动负债率为61.37%。其银行及其他应付票据分别为1368.1亿元及761.7亿元，有息负债合计为2129.8亿元。其中，一年内到期有息负债为438亿元，占有息负债总额20.60%。
2020年年报显示，中国海外发展流动资产净值为3322.9亿元，流动比率为21倍，利息倍数比率为7.8倍，加权平均借贷成本为3.8%。
中国海外发展常年取得较低的融资成本，与其发挥境内外融资平台的关系密不可分。2020年，其于境外发行10亿美元中期票据，于境内发行126亿元债券。其中，绿色资产支持专项证券共计37亿元，成为国内首单、发行规模最大、发行利率最低的CMBS项目。
近5年来，中国海外发展财务杠杆、资金负债率水平基本维持在60%左右。中国海外发展郭光辉对媒体表示，中海并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售额与利润增长，而是靠精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。
与此同时，中国海外发展维持着良好的现金流。同花顺数据显示，2018年至2020年中期，其经营活动产生的现金流净额为-70.53亿元、99.10亿元及70.56亿元。2020年末期，其现金及现金等价物为1104.69亿元。
在“两集中”政策下，一年仅有3次拍卖土地机会，大量土地将集中竞拍，土地竞争程度降低，有望促使土地价格降低。不过，该土地竞拍模式将对房企的融资能力与资金实力提出更高要求，资本雄厚及融资成本较低的房企将获得更多的拿地机会。而中国海外发展有着良好的资金优势，在土地竞拍方面优势明显。
事实上，近几年来，中国海外发展一直加大土地投资力度。2017年至2019年，其实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米及5317万平方米。2020年，其新增土地64幅，行政总楼面面积1349万平方米，实际权益面积1328万平方米。除去中海宏洋，其土地储备为6179万平方米。
中国海外发展对外表示，2021年将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650元，同比增长25.2%。
除此之外，针对未来房地产优质土地日益稀缺的问题，中国海外发展提出“蓝海战略”，在一二线城市的大市场，结合公司商业、文化场馆等投资开发的城市运营能力，与各类大业主合作，拓展城市更新、旧城改造、地铁上盖等大型综合项目。
中国海外发展借贷水平低且债务结构较为合理，未踩中“三条红线”任何一条，2021年融资能力未受到政策限制。再加上其融资成本较低，现金流表现良好，在“两集中”政策之下或能获得更大的优势。
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