房地产市场持续调整，于房企而言挑战犹存，但对于优质房企而言，越是调整越能超常发挥。
央企中海就正从调整中寻觅发展机会，从上半年业绩来看，颇见成效。在获得不错的销售业绩情况下，还保持了较高毛利率。
面对行业下半场，中国海外发展董事局主席颜建国在中期投资者会上直言不讳地称，其正在抓住危机中的机遇，“房地产下半场市场格局演化趋势我们认为对我们公司有利，我们有信心保持高质量发展。”
当前情况下，加大收并购力度，正是中海捕捉危机中的重要机会之一。
据中海行政总裁张智超透露，在上半年行业拿地谨慎背景下，中海依旧维持投资强度，同时还在积极寻求并购标的，经其筛选项目多达400-500个。而这都是中海未来超常发挥的重要基石。
多个城市销售份额持续提升
2022年上半年，中海从销售到利润多个指标表现突出。数据显示，2022年上半年中海实现销售合约额1385亿元，排名上升至全行业第四，销售回款率为88.0%；实现营业收入1037.9亿元，毛利率为23.5%。
期内，中海股东应占溢利达167.4亿元，扣除税后投资物业公允价值变动收益和非现金汇兑损益影响后的股东应占溢利为173.5亿元，净利润率达16.1%，继续保持行业一流水准。
期末，中海股东应占权益3435.6亿元，每股资产净值32.2元，半年股本回报率达4.8%，每股基本盈利1.53元，计划派发中期股息每股46港仙。
在投资者业绩会上，张智超称，上半年最难的是1-4月份，全国商品房销售同比下降幅度比较大，5、6 月份有所收窄，特别是6月份明显收窄。
“在这种情况下，我们的销售跑赢了大市。上半年，我们自身的销售下探了28%，公司所在城市的总销售下探约42%。与TOP10同行的销售平均水平相比，我们的销售降幅也是更低的，处于优势扩大的状态。另外，我们并没有采用降价促销来推高销售，仍然有能力为公司长期高质量发展做好保障。 ”张智超说。
张智超介绍，目前中海在手货量非常充沛，从货量结构和分布来看也是非常优异， 一线城市和强二线总货值占94%。此外，中海下半年的货量，销售及回报的确定性更强，去年下半年中海土地获取量比较集中，这些货量大概7成多今年会推售，所以下半年总体经营上会更加积极主动。
上半年中海在多个城市销售较为亮眼。2022年上半年，中海在主流城市的销售份额持续提升，一线城市北上广深和香港的合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%。
期内，中海系列公司聚焦重点城市，在 29个城市的市场占有率位居当地前三名。北京、天津、香港和广州的销售合约额均超过100亿元，其中香港销售创历史新高至港币130亿元。
毛利率方面，中海副总裁郭光辉表示，上半年公司23.5%的毛利率，依然保持了行业比较高的水平，而公司未来项目毛利率水平也将与上半年公司毛利率水平相当，“去年下半年买的地，今年陆续开盘，这些土地的整体回报率水平都达到了预期。
“我们一直更看重净利润率， 净利润率更能反映一个企业综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等，我们的融资成本低、管理费用、行销费用低，这些都会增厚我们的利润。”郭光辉进一步指出。
2022年上半年，中海商业物业实现收入同比增长6.2%，达26.5亿元。期内，其商业项目加速入市，租金收入逆势增长。期内，新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7个新运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。
今年下半年，中海系列公司还有10个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米，其多元增长将加速释放能量。
此外，上半年中海财务水平也持续保持稳健。截至2022年6月30日，中国海外发展资产负债率 59.0%，净借贷比率为41.0%；持有现金1253.2亿元；期内，加权平均融资成本为3.44%，融资成本继续保持行业最低区间。
基于稳健的财务水平，三大国际机构给予中国海外发展行业领先的信用评级，惠誉 A-、穆迪 Baa1、 标普 BBB+。当前市况下，中海保持资金优势，拥有更多优中选优的投资机会，保持行业领先的可持续发展能力。
行业调整对中海有利
虽然上半年中海多方面表现突出，但颜建国认为，目前行业正处于上下半场转换期，未来形势在这个转换期会不断明朗，总的来看有三个趋势是很明显的。
第一，房地产企业的专业化程度会越来越高，业务更加聚焦；第二，房企的规模发展会分化，投资策略上更加聚焦；第三，房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健，杠杆率会控 制在适当程度。
颜建国表示，目前房地产行业处于上下半场转换的阵痛期，短期市场承压。其中，房地产行业的利润率会承压，不过预计房地行业的平均利润率仍然会高于社会平均利润水平，因为房地产是资金密集型行业，一定程度风险较高，对应的回报率也会相对较高。
谈及短期市场走势，颜建国称，主要取决于两个方面：一是取决于宏观经济的整体走势；二是取决于‘出险房企’遇到困难的解决进度。
不过，即便进入行业下半场，短期将承压，但颜建国还是表示，市场格局演化趋势对中海有利。
其解释称，房地产下半场将呈现“三个分化”的趋势。一是市场分化：一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化：房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企的数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化：行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
颜建国提及，三个分化对中海来说既是挑战，但更多的是机遇。基于以上这两个判断，从长期来看行业既有机会， 中海又有优势，对未来其有信心的
“上半年，中海的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，已经用投资行动，表达了对未来发展拥有信心。”颜建国补充称。
数据显示，2022年上半年，中海系列公司在土地市场成交大幅萎缩的情况下，依旧维持投资强度，新增土地储27宗，权益购地金额501亿元，新增货值达1082亿元。其中，中海新增土地储备21宗，权益购地金额457亿元，新增货值949亿元。在一线和强二线城市新增土地储18宗，权益购地金额451亿元，占比94%。
同时，中海继续强化“蓝海战略”，创新投资模式，获取青岛西海岸新区两宗优质项目和成都天府新区项目。期内，中海进一步聚焦高能级城市的优质资产，在广州、上海、成都等城市并购了多宗项目的股权，投入资金106.6亿元。
截至2022年6月30，中海系列公司土地储备合计7439万平方米，为其未来持续发展提供充足驱动力。
尽管保持了较强的投资力度，但谈及未来整体的发展策略，颜建国称，房地产下半场是存量市场争夺战，当前及未来几年，全球经济的不确定性仍在增强，中海的策略仍是求稳。
具体到公司未来扩展计划，张智超表示，会继续捕捉机会。“未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投， 在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”
投资策略上，张智超指出，“我们仍然是坚持聚焦三个主流，即主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收并购。”
据张智超介绍，目前为止，中海已经筛选了400-500 个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判，但目前符合条件的项目相对较少。中海也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，会寻求突破。
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