3月31日，中国海外发展（00688.HK，简称“中海地产”）公布2022年度业绩。全年实现合约销售额2947.6亿元，权益销售额排名升至第三；总收入1803.2亿元，扣除税后投资物业公允价值变动收益及汇兑净损益的归属股东核心净利润244.2亿元，同比下降28%；归属股东核心净利润率13.5%。
相较于往年，中海2022年的利润有所回撤。但在当天召开的业绩发布会上，中海管理层对2023年的经营增长表达了坚定的信心。
董事局主席颜建国表示，近几年，房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大。但这些扰动因素，都不会影响中海的长期战略目标，中海希望成为世界一流不动产开发运营商。
放眼2023年，据其透露，中海地产将力争实现合约销售额增长20%，商业收入增长30%，利润实现稳中有升。中国海外发展行政总裁张智超坦言，“我们对完成2023年的经营目标充满信心。”
如此明确积极的业绩目标，在当下的行业中已几不可见。业绩现场的投资机构人士更是感叹称，在主流大公司中，中海的增长目标最明确、最积极。
而翻阅29页的财报后不难发现，中海地产的这份信心，并非无的放矢。2023年中海地产系列公司超过7900亿元的可售货值、维持在“绿档”的财务安全边际、商业及供应链管理等多元业务的增长，都为目标的实现增添了更多的可能，也为中海持续回报投资者提供了更多的可实施空间。
据悉，中海董事局建议派发2022年末期股息每股40港仙，加上中期40港仙的派息，其年度派息金额以达到了87.6亿港元。
“长期来看，中海将保持战略定力，坚持今天、明天、后天的业务结构方向。”颜建国表示，中海有“稳”的基础，有“进”的资源，更有信心在房地产转型的下半场继续保持高质量发展。
逆周期适度扩储，抢占市场复苏先机
近两年的中海，几乎成为了一二线城市土拍市场上的“常客”。
2022年，中国海外发展集团的系列公司新增土地储备50宗，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元。
逆周期、大手笔揽储的根本在于，“房地产仍然是一个大行业、好行业，中海对房地产市场企稳回升有信心。”颜建国坦言，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍是好生意。长期来看，中海会坚守主航道，为住宅开发核心业务配置90%以上的资源。
而多家机构研究表明，在房地产市场周期轮动之际，抓紧土地市场底部，适度补充资源的房企，能够在市场回暖后抢占先机。
的确，随着国内一二线城市的房地产市场逐步复苏，中海2023年1-2月的合约销售额达到406亿元，同比增长59%，远高于行业平均水平。
张智超透露，在现金回款比较好的情况下，中海2023年的投资仍将相对进取，投资拿地金额规划了双位数的增长。“过程中，我们会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排。”
值得一提的是，在收并购和城市更新等多元化揽储渠道上，中海同样遵循着“安全为先、适度扩张”的原则。
2022年，中海在广州、上海、成都等城市，投入了106.6亿元的收并购资金。而据管理层透露，下一阶段，中海仍将全力抓住行业洗牌机遇，继续积极主动在收并购、城市更新等方面，多渠道获取土地储备。“但也不会为了增加土地规模盲目扩张，核心还是看项目质量、资产质量。”
聚焦高能城市，提前锁定行业份额
随着房地产行业从“三高”的旧模式向新发展模式迈进，城市分化与区域分化加剧。面向行业新周期，如何长期维持有利润的增长，成为了房企必须面对的课题。而中海的解法是，在确保财务稳健的前提下，精准化投资聚焦高能级区域。
2022年中海投资拿地中，北上广深的新增货值占比达到48.1%，一二线城市的货值总占比高达87%。比如，北京市场2022年的四场集中土拍中，中海地产一场不落，以263亿元拿下了8宗土地，且大多是位于中关村、大红门的抢手地块。
在颜建国看来，未来城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。行业集中度不断提高，企业也会继续分化，中海的市场占有率将持续提升。
2022年，中海在北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州、香港的销售额均超过100亿。其中，北京区域的销售额更是高达493亿元。而2023年的可售货量中，73%在一线和强二线城市，高能级的聚焦策略无疑打开了中海地产未来利润增长的想象空间。
此外，中海地产系列公司的销售额占全国商品房年度销售金额的份额持续上升至2.21%；在2022年疫情等多重因素的影响下，中海地产销售均价逆势同比大涨12.5％至25548元/平方米。
俨然，数据再次证明了，选择聚焦强产业发展兑现力的高能级城市，市场的需求会更强劲，安全边际更高，企业在周期轮动下也会更显韧性。
增厚财务安全垫，坚守多元业务齐发展
房地产深度调整阶段，中海已是为数不多的“绿档”企业。
据悉，中海地产2022年剔除预收账款后的资产负债率53.69%，全口径净借贷比率42.91%，远低于行业均值；在手现金1103.1亿元，占到了总资产的12.1%；加权平均融资成本3.57%，同样保持在行业的最低区间。
难得的是，惠誉、穆迪、标普三家国际评级机构均给予了中海地产“投资级”的信用评级，中海境外融资渠道尚算通畅。报告期内，中海地产在境外成功发行了121.1港元的银团贷款。
财务一如既往的稳健，也为中海长期坚守“今天、明天、后天”的多元业务结构，提供了最基础的战略保障。
“明天”业务方面，2022年中海地产新增持有型商业物业15个，新增商业运营建筑面积88万平方米，全年收入达52.6亿元，同比增长1.8%；预计2023年还将新增20个商业项目投入运营。
“不会将商业当做一锤子买卖来经营。”中国海外发展副总裁王林林在回答是否将REITs作为商业投资的退出工具时表示，中海更多是希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。
“后天”业务上，康养、供应链管理、建筑设计、商业代建等稳中有进。其中，创立两年的领潮供应链公司实现收入97.9亿元。
行业转折期的中海地产，恰如颜建国在业绩会上所答的那样，夯实了基础，积蓄了力量，强化了竞争优势，在未来也更有信心实现经营业绩的稳中求进。
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